Prima casa: il vademecum fiscale

Sommario: 1. Premessa. - 2. Acquisto di un immobile con contratto preliminare di vendita. - 3. Quali tasse si pagano al momento dell'acquisto di un immobile ad uso abitativo. - 3.1. Il sistema del prezzo-valore. - 3.2 La dichiarazione sostitutiva. - 4. Le agevolazioni fiscali sull'acquisto della prima casa. - 5. Le modifiche pervenute con la legge di stabilità 2016. Quali ulteriori benefici al regime. - 6. Il riacquisto della prima casa e il credito di imposta eventualmente generato. - 7. Decadenza dal regime agevolativo. - 8. Conservazione delle agevolazioni. - 9. Mancato adempimento del requisito del trasferimento di residenza entro i termini. - 10. Vendita dell'immobile agevolato prima del trascorrere dei cinque anni dal suo acquisto. - 11. Tari: in cosa consiste e quali sono le modalità e i termini di pagamento. - 12. Conclusioni.

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1. Premessa.

L'acquisto di una casa, al giorno d'oggi, rappresenta un investimento importante da compiere.
Sicuramente sono molti gli oneri a cui far fronte. Tuttavia, in presenza di determinate condizioni, l'acquisto di un immobile può giovare di importanti benefici, specie a livello fiscale.
Il presente elaborato è volto, preliminarmente, a delineare i principali profili tributari relativi all'acquisto di un immobile, da adibire ad abitazione principale, ad opera del privato.
Successivamente, si chiarirà quale trattamento tributario è riservato in presenza dei benefici “prima casa”.
Ora, prima di procedere ai profili che rilevano da un punto di vista squisitamente tributario, è opportuno un preambolo di consigli, utile a chi legge.
Il primo passo da compiere quando si intende acquistare un'abitazione, è verificare che l'acquisto sia effettuato dal legittimo proprietario.
È utile, poi, procedere ad una verifica sui dati catastali ed ipotecari.
Tale operazione è di competenza del notaio in sede di redazione dell'atto di compravendita. Tuttavia, è possibile anche per il privato acquirente procedere in tal senso, mediante i servizi online messi a disposizione sul sito di Agenzia delle Entrate.
L'ispezione ipotecaria è un'operazione volta alla consultazione delle vicende giuridiche che gravano sull'immobile.
È importante, inoltre, distinguere i casi in cui si procede con compravendita ordinaria, dai casi in cui si stipula un contratto preliminare di vendita.

2. Acquisto di un immobile con contratto preliminare di vendita.

Accade sovente che, quando si acquista un immobile, si proceda, preliminarmente, alla stipula di un contratto preliminare, per poi giungere al contratto definitivo, con cui viene chiusa l'intera operazione di compravendita.
Il contratto preliminare, detto anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore i quali si impegnano a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Questo strumento giuridico si presenta particolarmente utile in situazioni in cui non è possibile procedere con la vendita immediata dell'immobile. Ciò accade, o perché l'immobile è in procinto di essere ultimato, o perché, ad esempio, la parte acquirente è in attesa di liquidità.
Il primo requisito da considerare quando si intende stipulare un contratto preliminare riguarda la forma.
Infatti, per la sua validità, il preliminare deve essere redatto in forma scritta, ossia mediante:
1. scrittura privata;
2. scrittura privata autenticata;
3. atto pubblico.
Esso necessita poi di una registrazione presso i pubblici registri entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione, sono dovute le seguenti imposte:
- imposta di registro, di euro 200;
- imposta di bollo, nella misura di euro 16 ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l'imposta di bollo è pari ad euro 155.
Inoltre, non è insolito il caso in cui il preliminare preveda un pagamento.
Questo può essere di due tipologie, la cui distinzione è fondamentale, ai fini fiscali soprattutto.
In particolare, è previsto il pagamento dell'imposta di registro, che è pari:
- allo 0,50 % delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
- al 3 % delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
In entrambi i casi, in sede di registrazione del contratto definitivo, l'imposta già pagata con il contratto preliminare sarà detratta dall'imposta finale.
Qualora l'imposta pagata con il preliminare sia stata versata in misura superiore rispetto a quella dovuta con il definitivo, la parte avrà diritto al rimborso, da richiedere entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo, a pena di decadenza.
È importante sottolineare che, se nel contratto preliminare non è stato specificato a che titolo sono state conferite le somme, queste si intenderanno come acconti sul prezzo di vendita (e non invece, come caparra confirmatoria).
Un ultimo accorgimento sul preliminare, ma non meno importante, è rappresentato dalla sua trascrizione.
La trascrizione del contratto preliminare è fondamentale in quanto consente di opporre a terzi il diritto acquisito con tale contratto.
In altre parole, il preliminare costituisce una promessa al trasferimento del bene immobile, ma non il trasferimento medesimo.
Questo comporta che, in caso di mancata trascrizione nei pubblici registri, e in caso di alienazione del bene oggetto di contratto preliminare ad una terza persona, il danneggiato potrà richiedere solo il risarcimento del danno, derivante dall'inadempimento della prestazione contrattuale.
Se, invece, il preliminare viene trascritto nei pubblici registri, la tutela giuridica è rafforzata.
La trascrizione, infatti, comporta che in caso di alienazione del bene ad un terzo, il titolare effettivo del bene risulterà colui che ha trascritto il preliminare. In tal caso, la sua tutela non si limiterà ad un mero diritto al risarcimento del danno, bensì all'impossibilità di alienare il bene stesso a terzi, ai quali il preliminare viene opposto!
Anche la trascrizione del preliminare necessita dell'intervento di un notaio.
In tal caso, oltre al pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo (di euro 155), si aggiunge il versamento di un'imposta ipotecaria di euro 200 e delle tasse ipotecarie, di euro 35.
Si precisa, infine, che in caso di stipulazione del preliminare coadiuvata da un agente immobiliare, la trascrizione del preliminare è obbligatoria.

3. Quali tasse si pagano al momento dell'acquisto di un immobile ad uso abitativo.

Tanto argomentato sulla fase preliminare dell'acquisto di un immobile, si entra nel vivo del tema in esame, ossia la compravendita vera e propria.
Con tale termine si intende l'effettiva manifestazione di volontà delle parti per il perfezionamento dell'acquisto. Il contratto di compravendita produce, infatti, effetto traslativo della proprietà: il bene oggetto del contratto entra nella sfera di proprietà dell'acquirente.
Ora, quando si intende acquistare una casa, è necessario distinguere, ai fini tributari, se l'acquisto avviene tra privati, o tra un privato ed un'impresa.
Se, infatti, il venditore è un'impresa, la cessione è esente da IVA.
Quindi, le imposte che gravano sul contribuente sono:
1. imposta di registro al 9%.
2. imposta ipotecaria fissa di euro 50;
3. imposta catastale fissa di euro 50.

Tuttavia, se questa è la regola generale, vi è una deroga.
È previsto, infatti, il pagamento dell'IVA nei seguenti casi:
1. cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l'operazione ad IVA (scelta espressa nell'atto di vendita o nel preliminare);
2. cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l'operazione ad IVA (anche in questo caso l'operazione va espressa nel contratto preliminare o nell'atto di vendita).
In questi casi l'acquirente dovrà pagare:
- IVA al 10%, per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione classificate con le categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”;
- IVA al 22%, per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto immobili classificati con le categorie anzidette (in questi casi, la base imponibile su cui calcolare l'imposta sul valore aggiunto è costituita dal prezzo della cessione);
- imposta di registro fissa pari ad euro 200;
- imposta ipotecaria fissa pari ad euro 200;
- imposta catastale fissa pari ad euro 200.
Nel caso in cui, invece, il venditore sia un privato, l'acquirente sarà tenuto al pagamento delle seguenti imposte:
1. imposta di registro proporzionale del 9%;
2. imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
3. imposta catastale fissa di 50 euro.
In ogni caso, l'imposta di registro proporzionale non può essere inferiore a mille euro.
Come si può evincere, l'imposta di bollo non è dovuta per gli atti assoggettati all'imposta di registro proporzionale e relativi adempimenti catastali.

3.1 Il sistema del prezzo-valore.

Giunti a questo punto, è importante comprendere la metodica prevista dalla legge per individuare la base imponibile, ai fini della tassazione del trasferimento degli immobili.
Innanzitutto, si premette che gli immobili in oggetto sono quelli ad uso abitativo, e relative pertinenze.
Ora, la base imponibile per il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, che si ricorda, trovano il loro presupposto nel trasferimento del bene, è data dal criterio del prezzo-valore.
Tale criterio consente la tassazione della cessione di immobili sulla base del loro valore catastale, e non dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto.
Questo sistema si rivela particolarmente interessante per il contribuente, poiché si vede tutelato dal potere di accertamento dell'Agenzia che è notevolmente limitato. L'Ufficio, infatti, dovrà basarsi su parametri ben definiti nell'accertamento di valore, essendo precluso qualsivoglia percorso presuntivo.
Inoltre, tale sistema implica trasparenza nelle compravendite immobiliari, nonché una equità nel prelievo fiscale.
Tuttavia, la regola del prezzo valore, per poter essere applicata, deve rispettare determinate condizioni.
Il presupposto oggettivo è dato, in primis, da vendite che avvengono tra privati o tra privato e impresa che non sia soggetta ad IVA.
È fondamentale, poi, ricordare che gli immobili a cui si applica tale criterio sono solo quelli ad uso abitativo, e le relative pertinenze. Tanto vale anche per le abitazioni a cui non sono destinati i benefici “prima casa”.
Per quanto riguarda, invece, i requisiti soggettivi, è necessario che l'acquirente sia un privato che non agisce nell'esercizio di una attività commerciale, artistica o professionale.
Non è ammesso, ad esempio, il sistema del prezzo-valore in relazione ad immobile destinato a divenire un negozio, o, ancora, uno studio professionale.
Un altro aspetto fondamentale da considerare, è il che il criterio del prezzo-valore non è applicabile in automatico, ma necessita di una richiesta ad opera della parte acquirente resa al notaio al momento dell'acquisto.
La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.
In ogni caso, le parti, al momento dell'acquisto devono indicare il corrispettivo.
Questo passaggio si rivela particolarmente importante, in quanto nel caso in cui il corrispettivo non sia indicato, l'imposta di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito e non sulla rendita catastale!
Inoltre sarà applicata una sanzione tra il 50% e il 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella non correttamente applicata.
Se, invece, nell'atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello correttamente applicabile mediante il coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata. In questo caso, infatti, l'Agenzia, più che procedere con accertamento sul valore di mercato dell'immobile, ridetermina, più semplicemente, la maggiore imposta dovuta mediante applicazione del corretto coefficiente.
Il sistema del prezzo-valore si applica anche alle pertinenze.
È importante, quindi, prestare attenzione a questi adempimenti notevolmente importanti nella fase di acquisto dell'immobile.
Come già anticipato, quando ci si avvale del sistema del prezzo-valore, i vantaggi concreti sono evidenti.
L'acquirente che vi usufruisce, giova, infatti, di una limitazione notevole del potere di accertamento dell'Agenzia delle Entrate, con riguardo all'imposta di registro, e ai fini Irpef.
Più precisamente, l'Agenzia non può procedere ad accertamento dell'imposta di registro, a meno che, come detto, non venga occultato l'importo di vendita.
Nell'accertamento ai fini Irpef, invece, l'Agenzia non può basarsi su presunzioni semplici.
Pertanto, alla luce di quanto considerato, è opportuno sempre richiedere al notaio l'applicazione del sistema del prezzo-valore.
Oltre ai benefici attinenti l'accertamento, l'acquirente giova, naturalmente, anche di una notevole riduzione dell'importo dell'imposta di registro.
I benefici si estrinsecano anche in tema di onorari dovuti al notaio che si occupa della registrazione, in quanto la legge consente una riduzione del 30% degli onorari a lui dovuti in virtù dell'applicazione si un simile sistema.

3.2 La dichiarazione sostitutiva.

Nelle compravendite di immobili, un ulteriore adempimento è rappresentato dall'inserimento nel rogito di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che contenga le seguenti informazioni:
indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo;
se per l'operazione è intervenuto un mediatore, e, in caso affermativo, i relativi dati;
le spese sostenute con l'attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento;
è onere del notaio segnalare all'Agenzia i mediatori che non risultano iscritti al ruolo di “Affari in Mediazione”.
Qualora la dichiarazione sostitutiva sia incompleta, o risulti mendace o, ancora, sia del tutto omessa, è prevista una sanzione amministrativa fino ad un massimo edittale di 10.000 euro.

4. Le agevolazioni fiscali sull'acquisto della prima casa.

Gli oneri fiscali di cui si è descritto poc'anzi sono oggetto di riduzione nel caso in cui si acquisti un immobile che venga dichiarato come prima abitazione.
In particolare, sono previste due interessanti agevolazioni fiscali per coloro che decidano di effettuare un investimento di tale genere.
La prima scatta al momento dell'acquisto, con una riduzione delle tasse sull'atto di compravendita, e con una detrazione sugli interessi passivi del mutuo.
La seconda invece è annuale e consiste nell'esenzione Imu e Tasi sull'abitazione principale.
Naturalmente, la legge prevede la sussistenza di determinati requisiti per l'accesso a tale regime agevolativo. Di questo aspetto si discuterà a breve.
Preliminarmente, si precisa che il valore delle imposte dovute quando si compra con i benefici prima casa varia, anche in questo caso, a seconda che la vendita sia soggetta ad IVA o meno.
In particolare, se il venditore è un privato che vende in esenzione IVA è dovuta:
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
- imposta ipotecaria fissa di euro 50;
- imposta catastale fissa di euro 50.
Anche in questo caso, l'imposta di registro proporzionale non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l'importo medesimo potrebbe subìre una riduzione per effetto dello scomputo dell'imposta proporzionale già versata sulla caparra (in sede di registrazione del preliminare), o per effetto del credito di imposta per l'acquisto della prima casa.
Se, invece, il venditore è un'impresa con vendita soggetta ad IVA:
- l'IVA è ridotta al 4%;
- imposta di registro fissa di euro 200;
- imposta ipotecaria fissa di euro 200;
- imposta catastale fissa di euro 200.
Gli atti soggetti ad imposta di registro e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Le imposte agevolate trovano applicazione, altresì, alle pertinenze.
A nulla rileva il fatto che siano acquistate con atto separato da quello di compravendita della prima casa.
Per il calcolo delle imposte relative alle vendite soggette ad IVA, la base imponibile è costituita dal prezzo con cui il bene viene ceduto.
Stesso meccanismo è applicabile alle vendite non soggette ad IVA. Tuttavia, solo in relazione a tale tipologia di vendite, è possibile richiedere l'applicazione del sistema del prezzo-valore, ovverosia un sistema di tassazione impostato sulla rendita catastale dell'immobile, di cui si è ampiamente parlato in precedenza.
Ora, come anticipato all'esordio del presente paragrafo, è fondamentale chiarire quali requisiti sono necessari per l'acquirente, al fine di beneficiare delle agevolazioni in commento.
Preliminarmente, l'acquirente deve fornire tutte le indicazioni necessarie (di cui si è già parlato) nella dichiarazione sostitutiva. Inoltre, è premura del medesimo acquirente dichiarare di essere in possesso dei requisiti prima casa. Peraltro, tale adempimento può essere onorato anche con dichiarazione successiva, che vada ad integrare l'originario atto di compravendita.
Un requisito fondamentale è poi rappresentato dall'appartenenza dell'immobile a determinate categorie catastali. In particolare, il legislatore con tale previsione ha ritenuto opportuno agevolare gli acquisti di immobili che non presentino peculiarità tali da poter essere qualificati come immobili di lusso.
Le categorie catastali che rientrano, infatti nel beneficio delle agevolazioni fiscali sono le seguenti:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Come si evince, le categorie catastali che non vi rientrano, sono:
- A/1 (abitazioni di tipo signorile)
- A/8 (abitazioni in ville)
- A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Naturalmente, la ratio legis che il legislatore ha inteso perseguire con le agevolazioni fiscali in parola (ossia incentivare e coadiuvare l'acquisto di immobili, preposti al normale uso abitativo) verrebbe meno, in simili ipotesi.
L'acquisto di immobili di particolare pregio e dal mantenimento particolarmente oneroso non rientra, pertanto, nell'ottica agevolativa.
Tuttavia, le agevolazioni fiscali coprono anche l'acquisto delle pertinenze.
Le medesime devono essere classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (ad esempio, rimesse ed autorimesse), e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
È chiaro che le medesime pertinenze debbano essere strettamente collegate all'acquisto dell'immobile principale. In altri termini, devono porsi a servizio dell'immobile principale per un longevo lasso di tempo, e beneficiare, altresì, delle suddette agevolazioni come estensione del beneficio di cui già si è avvalso l'immobile principale.
Altro requisito importante, è dato dal fatto che è necessario che l'immobile acquistato sia locato ove l'acquirente abbia la sua residenza o ove intenda trasferirla.
Se, tuttavia, egli non ha residenza nel territorio del comune ove si trova l'immobile, l'acquirente può in ogni caso effettuare l'acquisto, salvo poi ivi trasferire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto, e salvo dichiarazione di tale intenzione all'atto di acquisto. Tale ultimo requisito si è previsto a pena di decadenza.
Il cambio di residenza si considera perfezionato nella data in cui l'interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.
Le agevolazioni sono riconosciute anche quando l'immobile è situato nel territorio del Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, anche senza scopo di lucro, ovvero nel territorio in cui ha sede o esercita l'attività il proprio datore di lavoro, se l'acquirente si è dovuto trasferire all'estero per ragioni di lavoro. Inoltre, le suddette sono riconosciute allorquando l'immobile sia collocato in territorio nazionale, purché acquistato come prima casa, se l'acquirente è un cittadino italiano emigrato all'estero.
La condizione di emigrato può essere certificata attraverso la presentazione del certificato di iscrizione all'AIRE (Anagrafe Italiani Residenti all'Estero), o autocertificata mediante dichiarazione nell'atto di acquisto.
Il requisito della residenza non è richiesto allorquando l'acquirente appartenga alle Forze Armate o alle Forze di Polizia.

5. Le modifiche pervenute con la Legge di stabilità 2016. Quali ulteriori benefici al regime.

L'entrata in vigore della legge n. 208/2015 (Legge di stabilità 2016), ha ampliato i margini di accesso al regime agevolativo.
Un simile intervento, in tal senso, riguarda una maggiore flessibilità per l'accesso ai benefici.
Per meglio comprendere, si rammenta che, prima del suindicato intervento normativo, chi era già in possesso di un'abitazione (prima casa), acquistata con le agevolazioni fiscali in commento, non poteva più usufruire di un secondo acquisto agevolato.
Più precisamente, chi era già titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, o di diritti reali di godimento, su altra casa nel territorio del Comune, o titolare, anche per quote o per comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, o abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo dei benefici, non poteva più accedere al beneficio.
Ciò che cambia, dal 2016 ad oggi, è invece il fatto che è possibile effettuare l'acquisto di un immobile con le suddette, pur avendone già usufruito in precedenza.
Tuttavia, anche in questo caso il legislatore pone dei parametri entro cui rientrare.
Infatti, dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con i suddetti, a condizione però che la casa già posseduta sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto.
Tale estensione si applica anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).
L'impegno a vendere l'immobile entro tale termine, deve essere indicato con dichiarazione scritta al momento dell'acquisto del nuovo immobile. Tale impegno deve essere dichiarato nell'atto di acquisto che, a seconda del tipo di negozio giuridico con cui viene traslata la proprietà, può essere un atto di compravendita, una dichiarazione di successione ovvero una donazione. Se ciò non accade, non solo si decade dal beneficio, ma sarà applicata anche una sanzione, pari al 30% del corrispettivo pattuito, e interessi.
Tuttavia, in questo caso è possibile ottenere una riduzione della sanzione, pari ad un terzo, qualora si presenti, all'Agenzia, istanza di ravvedimento operoso, con cui il contribuente dichiara la decadenza dal beneficio. È chiaro che, il termine per effettuare detto ravvedimento decorre dalla scadenza del termine annuale, concesso al contribuente per vendere il rimo immobile agevolato.
Una casistica particolare è rappresentata dal contribuente che, dopo l'acquisto, si rende conto di non poter rispettare l'impegno assunto (alienare il vecchio immobile entro l'anno).
In questo caso, sempre entro l'anno, il contribuente dovrà presentare all'Agenzia apposita istanza, con cui comunica l'impossibilità di vendere l'immobile. A questo punto l'Ufficio provvederà a riliquidare l'imposta dovuta e gli interessi da pagare (senza sanzioni).
All'uopo si evidenzia che le agevolazioni prima casa non possono essere fruite da chi acquista un immobile nello stesso Comune dove abbia già acquistato, senza agevolazioni, un altro immobile. Questo vale anche nel caso in cui l'acquirente s'impegni a vendere l'immobile entro l'anno dall'acquisto.

6. Il riacquisto della prima casa e il credito di imposta eventualmente generato.

Quando si acquista per la seconda volta un immobile con agevolazioni fiscali, dichiarato come prima casa, è frequente che possa generarsi un credito di imposta pari all'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato (vale anche per riacquisto avvenuto con contratto di appalto o permuta).
Tale credito spetta anche nel caso in cui il contribuente acquisti la nuova abitazione prima della vendita dell'immobile già posseduto.
Tuttavia, il credito di imposta non può essere superiore all'imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato come segue, a scelta del contribuente:
- in riduzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
- in riduzione, per l'intero importo, delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni o donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell'IRPEF da pagare successivamente al nuovo acquisto;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.
Se il contribuente opta per l'utilizzo solo parziale del suo credito di imposta, la restante parte potrà essere utilizzata solo in riduzione dell'IRPEF o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, o per le imposte da pagare sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito, come si è già evidenziato nel secondo punto.

Per fruire del credito di imposta è necessario manifestare tale volontà nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificandone l'utilizzo che si intende fare, e gli elementi necessari per determinare il credito.
Il credito di imposta, tuttavia, non spetta al contribuente nel caso in cui siano state perse le agevolazioni in relazione al precedente acquisto, o quando il medesimo abbia acquistato un altro immobile “prima casa” senza richiedere le agevolazioni, o quando viene ceduto un immobile con acquisto agevolato, riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

7. Decadenza dal regime agevolativo.

Può accadere che si perdano i benefici fiscali in relazione all'acquisto dell'immobile dichiarato come prima abitazione, al verificarsi di varie situazioni:
1. l'abitazione è venduta prima del trascorrere dei 5 anni dalla data di acquisto. Tale condizione subìsce una deroga allorquando si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale. È necessario, per soddisfare tale requisito, che vi sia l'effetto traslativo della proprietà, e non il mero compromesso;
2. non sia soddisfatto il requisito della residenza entro i 18 mesi dall'acquisto;
3. entro l'anno dall'acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni.

8. Conservazione delle agevolazioni.

Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione dell'immobile, il contribuente ponga in essere uno dei seguenti comportamenti:
- acquisto di un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano validi strumenti di cooperazione amministrativa in grado di verificare che il nuovo immobile si adibito a dimora abituale;
- acquisto di un terreno, sul quale costruire, entro il termine medesimo, un fabbricato, che rientri nelle categorie catastali oggetto di agevolazioni, e che, anche in questo caso, sia adibito ad abitazione principale.
Per conservare il beneficio, tra l'altro, non è necessario che l'immobile sia ultimato. È, infatti, sufficiente che l'immobile acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico (si considera tale il rustico comprensivo delle mura perimetrali e la relativa copertura);
- costruzione di un nuovo immobile, su un terreno di cui il contribuente risulti già proprietario. Anche in questo caso, il nuovo immobile dovrà essere preposto all'uso abitativo.

9. Mancato adempimento del requisito del trasferimento di residenza entro i termini.

Una particolare causa di decadenza dal beneficio, può essere rappresentata dal mancato trasferimento della residenza nel nuovo immobile, entro il termine di 18 mesi dall'acquisto.
All'uopo, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che, se non sono ancora trascorsi i termini dal trasferimento, il contribuente che si renda conto di non poter rispettare l'impegno assunto, per evitare di incorrere in sanzioni, può revocare la dichiarazione di cui all'atto di acquisto, e chiedere la riliquidazione dell'imposta.
In questo caso, l'Ufficio, su istanza del contribuente, riliquida l'atto di compravendita e notifica l'avviso di liquidazione, comprensivo di interessi, ma non di sanzioni, non essendo ancora trascorsi i termini (si ricorda, di 18 mesi).
Come si può osservare, in questo caso vi è la mera decadenza dal regime, con il normale pagamento dell'imposta non più agevolata, e relativi interessi.
Ma v'è anche il caso in cui il requisito della residenza non sia rispettato, e siano, altresì, trascorsi i termini per il trasferimento di residenza, senza presentare alcuna istanza di revoca.
In questo caso, il contribuente, per evitare di incorrere in sanzioni corpose, può sanare la propria posizione avvalendosi del ravvedimento operoso (solo nel caso in cui non sia stato già notficato un avviso di accertamento o un atto di liquidazione).
Per far ciò, deve recarsi all'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato l'atto, e dichiarare l'intervenuta decadenza dal regime.
Dovrà, poi, anche in tal caso, chiedere la riliquidazione dell'imposta e l'applicazione delle sanzioni in misura ridotta (a cui verranno applicati, altresì, degli interessi).

10. Vendita dell'immobile agevolato prima del trascorrere dei cinque anni dal suo acquisto.

Come sappiamo, un altro requisito fondamentale da rispettare per fruire delle agevolazioni, è la non alienazione dell'immobile nel termine di cinque anni dal suo acquisto.
Tuttavia quand'anche esso venga venduto nel termine suddetto, per non decadere dal regime, il contribuente può acquistare un altro immobile entro un anno dalla vendita.
Quando nemmeno questo requisito venga rispettato, vi sono due possibili vie da seguire.
Se, infatti, entro un anno dalla vendita, il contribuente manifesta l'intenzione di non voler riacquistare un immobile, può richiedere all'Agenzia la riliquidazione dell'imposta, con apposita istanza. A tale importo, che corrisponde alla differenza tra l'imposta dovuta senza agevolazioni, e quella pagata con le agevolazioni, vengono sommati gli interessi.
Anche in questo caso, non sono applicabili sanzioni, perché il contribuente ha posto l'istanza nel rispetto dei termini. In altre parole, è come se l'acquirente avesse acquistato l'immobile in condizioni ordinarie, senza agevolazioni.
La sanzione, oltre alla riliquidazione dell'imposta ed i relativi interessi, scatta in presenza di rilancio dell'immobile, mancato acquisto di un altro immobile entro l'anno, e silenzio del contribuente.
Anche in questo caso, come accade per il mancato adempimento del requisito della residenza, il contribuente può avvalersi all'istituto del ravvedimento operoso (a meno che non sia già stato notificato un avviso di accertamento o un atto di liquidazione).
Con il ravvedimento operoso, viene riliquidata la maggiore imposta, applicati gli interessi e le sanzioni, ma in questo caso in misura ridotta.

11. Tari: in cosa consiste e quali sono le modalità e i termini di pagamento.

La tassa sui rifiuti, meglio conosciuta come Tari, costituisce, per tutti gli italiani, un costo di notevole rilevanza.
Tale imposta è stata introdotta, in luogo della TARSU, con Legge n.147 del 2013, (Legge di Stabilità per il 2014), quale tributo enucleato, insieme ad IMU e TASI, nella IUC (Imposta Unica Comunale).
Tale imposta è dovuta per il solo fatto di possedere un immobile. Tuttavia, all'uopo si richiama un filone giurisprudenziale secondo il quale, anche la semplice occupazione dell'immobile crea il presupposto che giustifica il pagamento della predetta imposta.
Detto ciò, possiamo dedurre che, il presupposto principale, dunque, è rappresentato dal possesso dell'immobile, inteso anche come mera occupazione del medesimo.
Si comprende, quindi, che è necessario che l'immobile sia abitato.
Sono escluse da tale imposta le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali già tassati, nonché le aree comuni o condominiali di cui all'art. 1117 cc, che non siano detenute o occupate in via esclusiva.
Per il calcolo della Tari il criterio principale è dato dalla metratura dell'immobile e dal numero dei componenti che vi risiedono. Pertanto, alla luce di tale principio, più è grande l'immobile, più sono i soggetti ivi residenti, e più alta sarà la tariffa da corrispondere alle casse Comunali.
Tuttavia, i Comuni che hanno realizzato sistemi di misurazione puntuale della quantità di rifiuti effettivamente corrisposti al servizio pubblico per la raccolta e lo smaltimento, hanno la facoltà di applicare, in luogo di detta imposta avente natura tributaria, una tariffa avente natura di corrispettivo.
Soggetto attivo di tale imposta è il Comune.
Il soggetto passivo è, invece, individuato nel soggetto che abita l'immobile soggetto a Tari. Tuttavia, tale principio non trova conferma nelle locazioni brevi, (inferiori a sei mesi), per le quali è il proprietario dell'immobile a dover pagare l'imposta.
In materia di Tari il Comune ha la facoltà di introdurre esenzioni e agevolazioni, oltre che negli specifici casi individuati dalla legge (abitazioni con un unico occupante, abitazioni o locali adibite all'uso stagionale, abitazioni occupate da soggetti che risiedano, o abbiano dimora all'estero per più di sei mesi all'anno, fabbricati rurali ad uso abitativo), anche in ulteriori ipotesi definite dal Comune nell'esercizio della propria autonomia regolamentare.
Anche le scadenze possono variare da Comune a Comune, a seconda della potestà regolamentare del medesimo.
Sicuramente, il dato legislativo consente una base annua minima di rateazione.
Infatti, sono previste di norma almeno due rate annue per il pagamento di tale tributo, a scadenza semestrale. Tuttavia, vi sono Comuni che predispongono un piano di rateazione annuo pari a quattro rate, al fine di gravare meno sul bilancio familiare.

12. Conclusioni.

Alla luce di quanto sopra esposto, prima di acquistare un immobile, è il caso di procedere con tutte le valutazioni del caso.
Questo perché possono essere tante le variabili, specie in merito alla tassazione, che emergono da fattispecie a fattispecie.
Pertanto, è d'uopo il consiglio di un professionista esperto, (non presentando il presente scritto carattere di esaustività), che possa coadiuvare l'acquisto sulla base di una buona conoscenza della normativa di settore.

Lecce, 04/07/2019
Avv. Leonardo Leo